Đấu giá bất động sản (Real Estate Auction) tại sao không?

03:17 24/08/2019

Baobatdongsan – Trong bối cảnh “sức khỏe“ bất động sản (Bất Động Sản) chưa được tốt như Lúc bấy giờ thì chính những nhà kinh doanh và chuyên gia môi giới phải lợi dụng được tất cả những công cụ chuyên nghiệp để có thể để xử lý nhanh hàng “ tồn kho ” trên thị phần. Một trong các giải pháp để xử lý Vấn đề này đấu giá Bất Động Sản. Đây là một trong những cách hiệu quả đã và đang được áp dụng rất phổ biến và thành công xuất sắc xuất sắc xuất sắc tại các nước phát triển.

Ảnh minh họa: Baobatdongsan

Lâu nay, khi nhắc đến đấu giá Bất Động Sản (Real Estate Auction) tất cả tất cả tất cả chúng ta sẽ nghĩ ngay đến phát mãi những gia tài bị cầm cố, thu hồi, từ các nguồn như: ngân hàng, thi hành án dân sự…
mặc dù thế ! Chúng ta biết rằng: Đấu giá là một hình thức trong “chuổi” hoạt động kinh doanh Thương Mại TM thương mại Bất Động Sản rất bình thường và hiệu quả tại các nước phát triển. Là cách bán được căn nhà nhanh nhất, dựa trên sự công bằng, minh bạch, mà những nhà kinh doanh và môi giới Bất Động Sản chuyên nghiệp thường áp dụng.

Lúc bấy giờ, tại Nước Nhà hình thức đấu giá Bất Động Sản không được phổ biến rộng rải. trước lúc nói đến phần đấu giá Bất Động Sản, chúng ta cần tìm hiểu xem “dòng đời sản phẩm” của 1 căn nhà có bao nhiêu giai đoạn tiến độ trước khi đến với khách hàng nhà? thời điểm bán một căn nhà kéo dài bao lâu được cho là hợp lý? Khoảng thời điểm được cho là giới hạn của “hàng mới“ (new listing)? Và khi nào thì căn nhà được coi như là “quá đát” không bán tốt?

Trong nghề môi giới và kinh doanh Bất Động Sản. Các chuyên gia môi giới phải biết rằng tất cả những căn nhà sau khi đã được ký được HĐ môi giới với người bán. Nhà môi giới phải lên ngay một chiến lược bán nhà và thực thi qui trình 3 tiến độ căn bản của một “dòng đời sản phẩm“ để đưa căn nhà ra thị phần (Listing) và bán tốt trong những năm sớm nhất.

quá trình tiến độ một: tiến độ trăng mật (The Honeymoon Phase) 0 – 45 ngày

Là tiến độ mà các chuyên viên môi giới Bất Động Sản phải sử dụng tất cả những công cụ chuyên nghiệp như: MLS (Multiple Listing Service), lên một chiến lược tài chính cho người mua, công cụ marketing truyền thống, công cụ media marketing, liên lạc khách cũ, thư ngõ…

Tất cả các việc trên nhằm mục đích phải bán được căn nhà trong giai đoạn “trăng mật”. Vì tiến độ tiến độ tiến độ này là tiến độ mà theo đánh giá của tất cả những nhà kinh doanh Bất Động Sản cũng như người trong nghề đều biết rằng sẽ rất dễ bán nếu biết cách lên một chiến lược bán nhà hài hòa và chủ động.
Nếu trong tiến độ “trăng mật“ mà không bán được nhà thì các chuyên viên sẽ lên một kế hoạch chuyển tiếp sang quá trình hai…

quy trình hai: Nhà mở (Open house) 50 – 90 ngày

Open house là gì ?
 
Là phương pháp chớp được tâm lý khách hàng thông qua “nghe, thấy, sờ cảm nhận và thực thi quyết định mua nhà”. Nhà môi giới sẽ ấn định một khoảng thời gian cụ thể (thường là những ngày cuối tuần để khách được tham quan trực tiếp căn nhà và thư giãn trước khi quyết định có mua căn nhà đó hay không. Open house là một trong những phương pháp để xử lý những yêu cầu trên của người tiêu dùng.

đa phần, tại Việt Nam, chưa lợi dụng được hết công cụ hiệu quả này. Chỉ dừng lại ở mức độ nhà mẫu tại các dự án chung cư, căn hộ ra đời.

Những chuyên viên môi giới tại các nước tăng trưởng. Họ sử dụng công cụ Open house như một “lưỡi câu hoàn hảo” và xác suất thành công quá cao với trên 70% những căn nhà được bán trong tiến độ này.

Để tiến hành được Open house thành công, đòi hỏi nhà môi giới phải có nghề. Vì khi sử dụng phương pháp này, nhà môi giới phải là nhà tư vấn chuyên nghiệp để xử lý tất cả các khâu trước, trong và sau khi kế hoạch Open house chào làng.

Khi sử dụng Open house rất cần sự bắt tay hợp tác của chủ nhà để lên một kế hoạch thực thi gồm có việc sửa sang, trang trí căn nhà, lên một kế hoạch tiếp thị bao phủ (cloud marketing) tất cả các kênh tin tức để quảng bá tối thiểu hai tuần trước đó khi Open house. Và giai đoạn cuối là thực hiện, tư vấn, kết thúc giao dịch.

Nhưng nếu vẫn không bán được căn nhà?

Có ba vấn đề được đặt ra. Thứ nhất, nhà môi giới không tiến hành được hết trách nhiệm của mình. Thứ hai, kế hoạch Open house không hoàn hảo vì nguyên nhân chuyên môn và thiếu hiểu biết. Thứ ba, căn nhà có điểm yếu nghiêm trọng không thể sửa được.

Và bây giờ là quy trình cuối cùng trong trong “chuổi“ nỗ lực, mà các nhà môi giới phải nghĩ đến để sớm giúp người bán nhà giải quyết được nhu yếu bán nhà nhanh.

Giai đoạn cuối cùng: Đấu giá Bất Động Sản (Real Estate Auction) 90 – 120 ngày

Trước hết chúng ta cần phải biết đấu giá Bất Động Sản là gì? Đấu giá, mang tới những lợi ích gì cho các bên tham dự?  

Đấu giá Bất Động Sản là gì ?

Đấu giá Bất Động Sản là hình thức “thuận mua vừa bán“ giữa người bán và nhiều khách hàng cùng lúc thông qua trung gian độc lập là công ty đấu giá Bất Động Sản chuyên nghiệp được cấp phép hoạt động. Mà chủ thể là những căn nhà đã được listing và “nằm“ lâu trên thị trường. 
 
Đấu giá Bất Động Sản là phương pháp đột phá sáng tạo và hiệu quả của sự việc bán nhà. Là một quy trình tiến độ tăng tốc và thúc đẩy tiếp thị Bất Động Sản nhanh chóng. Qua đó, giải quyết được nhu cầu bức bách của người bán nhà muốn giải quyết nhanh và tiêu giảm những điêu đứng vất vả, buồn phiền, về nhu cầu tài chính của chủ nhà (none distressed – through open cry).

lợi ích của các bên khi tham dự đấu giá:

lợi ích người Bán  – Benefits To The Sellers:
 
– Bán nhà nhanh
– hạn chế gánh nặng lãi suất ngân hàng
– Giảm bớt những chi phí bảo trì
– Biết chắc như đinh căn nhà sẽ thực thi bán
– gây ra sự đối đầu giữa người tiêu dùng và người bán
– Giá bán có thể cao hơn giá thương lượng trước đây
– Biết chắc người tiêu dùng có tiền (Vì phải chứng mình sao kê tài khoản ngân hàng hoặc giấy xác nhận cho vay của ngân hàng)
– Phân loại được khách hàng tiềm năng

lợi ích người tiêu dùng – Benefits To the Buyers:

dành riêng cho những nhà đầu tư thông minh mua được nhà giá thị trường thông qua đấu thầu công khai minh bạch
– Người mua chắc như đinh đóng cột chắc như đinh mua được nhà vì sự ràng buộc pháp lý trong đấu giá
– Được thanh toán nhiều đợt mà không phải một lần trong qui trình đấu giá căn nhà
– Tiết kiệm thời gian đi xem nhà
– Biết thời gian cụ thể nhận nhà
– Người mua nhận đầy đủ tin tức và lý lịch căn nhà thông qua công ty đấu đáp ứng
– không lo sợ tranh chấp sở hữu, tính pháp lý căn nhà vì căn nhà đưa ra đấu giá công khai

quyền lợi Công ty đấu giá – Benefits To the Realtors :

– Tăng doanh thu và thị phần của công ty
– Phát triển phân khúc thị phần riêng của bạn
– đảm bảo Bất Động Sản sẽ bán được
– Bất Động Sản được bán thời gian tương đối ngắn
– Thu thập được danh sach khách hàng tiềm năng (Data base – Customer List)
– Hình thức PR thương hiệu Công ty hiệu quả khi tổ chức đấu giá thành công nhiều BĐS…

Trong sự khó khăn của ngành công nghiệp BĐS như trong thời điểm lúc này tại Việt Nam. Qua bài viết ngắn này, chỉ mong sao cung cấp những Thông tin cơ bản về đấu giá BĐS và các giai đoạn tiến hành bán nhà của một BĐS. Để chúng ta (những nhà hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS) có thể hiệu rõ hơn tính hiệu quả và những phương pháp bán nhà nhanh, thông qua các giai đoạn của một “dòng đời sản phẩm” BĐS. 

hy vọng, trong mai sau gần sắp tới, chúng ta sẽ trở về câu chuyện đấu giá BĐS chi tiết hơn về các phương pháp đấu giá, qui trình đấu giá và triển khai thực hiện đấu giá chuyên nghiệp, vai trò của người điều hành buổi đấu giá (The Auctioneer)…

Huỳnh Anh Dũng – CRS (Giảng viên cao cấp Hội Đồng chuyên gia BĐS Hoa Kỳ) Cafe Land

Bạn có thể quan tâm

lên đầu trang